Regime forfettario o cedolare secca?

Cedolare secca o partita iva in regime forfettario? innanzi tutto descriviamo il contesto attuale e le possibili nuove norme 2026. Dopo settimane di voci, ipotesi e dichiarazioni spesso in contrasto tra loro, dal vertice di maggioranza sembra finalmente essere uscita una linea chiara sulla tassazione degli affitti brevi da inserire nella Legge di Bilancio 2026.
La sintesi? Regole più definite, soglie precise e – per chi vuole fare le cose in modo strutturato – nuove opportunità interessanti, soprattutto per chi apre una partita IVA in regime forfettario.

In base alle indiscrezioni più accreditate, lo schema dovrebbe essere questo:

• cedolare secca al 21% se affitti un solo immobile

• cedolare secca al 26% se affitti due immobili

• obbligo di partita IVA se gestisci tre o più unità

Salvo colpi di scena dell’ultimo minuto (sempre possibili, ma poco probabili), il quadro sembra ormai abbastanza stabile.

Affitti brevi: cosa cambia davvero (e per chi conviene)

🔹 Un solo immobile: tutto resta semplice

Se hai una sola casa vacanze, non cambia praticamente nulla. Continui ad applicare la cedolare secca al 21%, anche se usi portali come Airbnb o ti affidi a un intermediario.
È la classica situazione di chi affitta una seconda casa o un appartamento inutilizzato per arrotondare: pochi adempimenti e tassazione chiara.

🔹 Due immobili: qui iniziano le valutazioni

Con due immobili in affitto breve, l’aliquota sale al 26% su uno dei due (puoi scegliere quale), mentre l’altro resta al 21%.
È proprio a questo punto che molti iniziano a farsi due conti, perché la differenza di tassazione si sente.

👉 Ed è qui che la partita IVA forfettaria inizia a diventare un’alternativa concreta, anche senza obbligo.

🔹 Tre o più immobili: partita IVA obbligatoria (ma non è una cattiva notizia)

La vera novità è questa: da tre immobili in su, l’attività viene considerata a tutti gli effetti imprenditoriale.
Niente più cedolare secca: serve la partita IVA.

Ma attenzione: obbligo non significa automaticamente più tasse. Anzi.

🎯 Perché la partita IVA forfettaria può essere una grande opportunità

Chi gestisce case vacanze come attività d’impresa può accedere, nella maggior parte dei casi, al regime forfettario, che oggi è uno dei regimi fiscali più vantaggiosi in assoluto.

In pratica:

• imposta sostitutiva al 15%, che scende al 5% per i primi 5 anni

• tassazione applicata solo su una parte dei ricavi (grazie al coefficiente di redditività)

• niente IVA

• contabilità semplificata

• meno burocrazia rispetto ai regimi ordinari

💡 Tradotto in numeri:
nei primi cinque anni, l’imposta effettiva può arrivare a circa il 2% dei ricavi, e restare intorno al 6% negli anni successivi.
Numeri spesso molto più convenienti della cedolare secca al 26%.

In più, con pochi immobili è raro superare il limite degli 85.000 € annui, quindi il forfettario resta facilmente accessibile.

Partita IVA anche senza obbligo? Sì, e spesso conviene

La cosa interessante è che la locazione turistica imprenditoriale si può scegliere anche con uno o due immobili, senza aspettare l’obbligo dei tre.

Per molti proprietari, soprattutto con:

• buoni tassi di occupazione

• gestione continuativa

• servizi esterni (property manager, pulizie, check-in)

la partita IVA forfettaria può risultare più conveniente della cedolare secca, e sicuramente più flessibile della tassazione IRPEF ordinaria.

In sostanza: non è solo una scelta “forzata”, ma una strategia fiscale intelligente.

Effetti sul mercato: più chiarezza, meno zone grigie

Le nuove soglie servono soprattutto a fare ordine:

• distinguere meglio chi affitta “ogni tanto” da chi lavora in modo strutturato

• rendere più chiaro il confine tra attività privata e attività d’impresa

• favorire una maggiore professionalizzazione del settore

Questo potrebbe aiutare anche property manager e operatori turistici, che si troveranno a lavorare con proprietari più organizzati e consapevoli.

Un compromesso politico (non perfetto, ma realistico)

Il confronto politico è stato acceso: da un lato la libertà dei proprietari, dall’altro l’emergenza abitativa e le pressioni delle associazioni di categoria.
Il risultato finale sembra essere un compromesso: non si vietano gli affitti brevi, ma si chiede a chi li gestisce in modo continuativo di farlo con regole più chiare.

E per chi è disposto a strutturarsi?
👉 Meno incertezza, più strumenti e – in molti casi – anche meno tasse.

Facciamo ora un confronto numerico semplice e concreto tra cedolare secca e partita IVA in regime forfettario, usando numeri realistici per una casa vacanze.

⚠️ I calcoli sono semplificati (servono per capire gli ordini di grandezza, non sostituiscono una consulenza fiscale).

Ipotesi di partenza (uguali per tutti gli esempi)

• Ricavi annui da affitti brevi: 30.000 €

• Nessun altro reddito rilevante

• Nessuna detrazione particolare

• Caso tipico di casa vacanze ben avviata

1️⃣ Cedolare secca – 1 immobile (21%)

Imposta

• 30.000 € × 21% = 6.300 €

Quanto ti resta

• 23.700 € netti (ovvimente in questi esempi non conteggiamo tutti gli altri costi ma valori solo rispetto alla tassazione)

✅ Regime semplice
❌ Tassazione fissa, nessuna ottimizzazione possibile

2️⃣ Cedolare secca – 2 immobili (26% sul secondo)

Se consideriamo che i 30.000 € siano tassati al 26% (scenario più penalizzante):

Imposta

• 30.000 € × 26% = 7.800 €

Quanto ti resta

• 22.200 € netti

❌ Qui la differenza inizia a pesare
❌ Nessuna deduzione, nessuna flessibilità

3️⃣ Partita IVA – Regime forfettario (primi 5 anni – 5%)

Nel forfettario non paghi le tasse su tutto il fatturato, ma solo su una percentuale.

• Coefficiente di redditività (locazioni brevi): 40%

• Reddito imponibile:
  30.000 € × 40% = 12.000 €

Imposta sostitutiva al 5%

• 12.000 € × 5% = 600 €

Contributi INPS (stima media)

• Circa 3.000 € (dipende dalla gestione e dalle agevolazioni)

Totale tasse + contributi

• circa 3.600 €

Quanto ti resta

• 26.400 € netti

🔥 Molto più conveniente della cedolare

4️⃣ Forfettario dopo i primi 5 anni (15%)

Stesso calcolo, ma aliquota più alta.

• Imposta: 12.000 € × 15% = 1.800 €

• Contributi INPS (stimati): 3.000 €

Totale

• circa 4.800 €

Netto

• 25.200 €

👉 Ancora molto competitivo rispetto alla cedolare

📊 Confronto diretto (30.000 € di ricavi)

🎯 Riassumendo

• Con cedolare secca paghi subito e tanto

• Con forfettario:

  • paghi le tasse solo su una parte dei ricavi

  • hai aliquote molto più basse

  • anche con i contributi, che restano comunque a te come versati per il futuro, resta quasi sempre più conveniente

👉 Più i ricavi salgono, più il forfettario batte la cedolare, soprattutto al 26%.