Negli ultimi mesi il dibattito sulle modalità di self check-in (registrazione dell’ospite) da remoto per strutture ricettive come B&B, affitti brevi e case vacanza è stato al centro di importanti novità normative e giuridiche in Italia. Ciò che prima era una prassi diffusa, ora è oggetto di chiarimenti cruciali da parte delle autorità e dei tribunali.
📜 Le norme italiane: TULPS e identificazione degli ospiti
La normativa di riferimento in Italia è l’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS), risalente al 1931 e tuttora vigente. Secondo questa norma:
chi esercita attività ricettive (alberghi, B&B, case vacanza ecc.) deve verificare l’identità degli ospiti;
è inoltre obbligatorio registrare i dati personali degli ospiti e comunicarli alla Autorità di Pubblica Sicurezza tramite il portale Alloggiati Web entro termini fissati (entro 24 h o immediatamente per soggiorni brevi).
La legge non specifica esplicitamente che la verifica debba avvenire in presenza, ma è chiaro che l’obiettivo è certa corrispondenza tra l’identità fornita e la persona fisica che soggiorna nella struttura.
⚖️ La recente evoluzione normativa e giurisprudenziale
📉 Novembre 2024 – Circolare Ministero dell’Interno
Nel novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha emesso una circolare (n. 38138/2024) in cui si affermava che il self check-in e i key box (casette con codice per ritirare chiavi) non soddisfano i requisiti di verifica richiesti dal TULPS, ribadendo che l’identificazione deve essere fatta de visu (ossia visivamente, di persona).
Questo ha generato una stretta concreta: molte amministrazioni locali (ad esempio Firenze o Roma) avevano iniziato a proibire l’uso di dispositivi automatici e sistemi di accesso remoto.
⚖️ Maggio 2025 – Sentenza del TAR del Lazio
Il 27 maggio 2025, però, il TAR del Lazio ha annullato la circolare ministeriale che vietava il self check-in per B&B, case vacanza e affitti brevi. Secondo il tribunale amministrativo non esisteva una base normativa sufficiente nella legge per imporre l’obbligo di incontro fisico tra host e ospite, e quel divieto era sproporzionato rispetto allo scopo di sicurezza pubblico.
👉 Risultato: il check-in da remoto — tramite sistemi digitali, smart lock, videochiamate o app — torna formalmente consentito a livello nazionale, purché siano rispettati gli adempimenti previsti dalla legge (identità degli ospiti, comunicazione ai pubblici uffici ecc.).
📍 Attenzione alle regole locali
Nonostante la decisione del TAR, molti comuni conservano regolamenti più restrittivi nei centri storici o in zone particolari (ad es. zone UNESCO), dove l’uso di key box e dispositivi automatici potrebbe essere vietato o limitato per motivi di decoro urbano o sicurezza.
Esempio: alcune città italiane stanno imponendo multe se le chiavi vengono lasciate in box automatici su vie pubbliche. Queste disposizioni non derivano direttamente da una legge nazionale, ma da regolamenti comunali.
🧰 Come funziona in pratica il check-in da remoto
La normativa oggi è meno rigida sull’obbligo di presenza fisica, ma richiede ancora:
✔️ Verifica dell’identità dell’ospite (anche attraverso metodi digitali sicuri, come videochiamata o app con riconoscimento)
✔️ Invio dei dati al portale Alloggiati Web entro i termini stabiliti dalla legge
✔️ Conservazione della documentazione in caso di controlli della polizia
Ciò significa che sistemi tecnologici per la gestione del check-in (self check-in) possono essere adottati legittimamente se integrano adeguati strumenti di verifica dell’identità e non si limitano a dare un semplice codice per l’accesso.
👁️ Opinioni e commenti dal settore
Le associazioni di categoria (come l’AIGAB o l’ANBBA) hanno espresso pareri chiari:
Critiche alla circolare del Viminale, ritenuta eccessiva e penalizzante per chi gestisce più immobili o strutture con arrivi flessibili.
Sostegno alla sentenza del TAR, perché riconosce la possibilità di innovare i processi senza violare la legge.
La necessità di un quadro normativo chiaro e moderno che armonizzi esigenze di sicurezza con le tecnologie oggi disponibili.
🧠 Opportunità e rischi
👉 Check-in da remoto è di nuovo possibile, ma non è un “liberi tutti”.
Le strutture devono adeguarsi a tre punti chiave:
Adempiere agli obblighi di legge (verifica identità, comunicazione dei dati)
Integrare metodi di verifica affidabili e documentabili
Verificare regolamenti comunali/regionali prima di installare dispositivi automatici
📌 In sintesi, non esiste un divieto assoluto di check-in automatizzato, ma occorre attenzione per non incorrere in violazioni del TULPS o di norme locali.